呢？
四、回购是土地二级开发过程中的小事——扯出了一级开发的大问题
回购事件，最终反应的是土地一级开发更严重的问题，绝不仅限于房地产开发的问题。为什么这么说？刚才大家都说了，回购给了一级开发商。我这里给两位北京的老总一些信息，不一定守在北京开发，到远离北京的地方去发展更有利可图。北京的土地一级开发政策中谈到了，如果政府出钱，你们只有2%的利，如果自己带钱去开发有8%的利，我觉得这个政府太霸道了。我们一级开发需要大量的资金，按照中国人民银行公布的贷款利率计算我们每年财务成本，大概是5.6%，，我要折腾两、三年才得到你给我的8%利润，那我还怎么玩？这可能是北京所有一级开发商想尽一切办法玩猫腻或者是拿二级开发权的症结，这是一级开发制度的不健全，使得我们北京一级开发商挖空心思找额外利益。另外，可以参阅一下杭州的土地开发整理办法，在今年的三月出台了有关进一步加强杭州土地整理的办法，里面规定可以达到10%的利润，比北京的高一些，你们到杭州开发就不用找猫腻了。今年7月19号海南省人民政府也出台了一个通知，这上面严格说了一级开发商参与土地成片开发的时候，政府分的利不得低于30%，这句话反面的意思就是土地整理，政府虽然没出一分钱，将来一级开发商整理土地的时候，所有的成本返还一级开发商，另外可以得到70%的土地分成的利润，这已经写到法律制度上，所以你们完全不必守在北京，到海南，到其他地方大有作为，从这就看出我们国家的土地一级开发制度存在严重的差异性，当然其他地方也有混战的机会。
按照北京的制度，土地一级开发商的利润是定死的，和你的运作没有关系。其实北京一级土地开发，实际就是工程总承包，相当于建一条路，你投入了1亿，到时候我就还你投入再给你些管理费就把你打发了，这已经不是一个市场运作，不是土地一级开发，所以对一级开发商没有房价和土地价格的问题，这里面没有市场的成分。另外，政府用这种制度好操作，我想加高就加高、想降低就低，政府面子好看。北京现在的土地一级开发制度就是工程总承包制度，谈不上一级开发。
五、一级、二级开发——种麦子和做包子的关系
土地一级开发的作用，就相当于做包子的面粉、蔬菜的市场有了，你才可以保证包子的市场，如果没有种麦子的，或者是做面的同时就想方设法做包子，这也不是一个专业化的市场。从这个事件中，也反应了我国一级市场亟待完善。另外转告各位，杭州和西安的制度正在出台，尤其是河南的一级开发如果出台，对我们开发商很有利。
当然，我这里不是说哪个政府好不好，也不是说哪里的制度好不好，虽然上海的一级开发的制度没有出台，各位可以看一下新金山国际社区项目，是李嘉诚和本地的开发商合作的，总面积17平方公里，他的利润分成我不说了，大概能吓死人，大头肯定是由开发商拿的，这里我也可以保证，李嘉诚不会用附加条件、黑箱操作的办法来拿几百亩的土地开发，他准备在这个项目上“种麦子”、“磨面”，不想再做包子卖，再捞一把。我认为这不说制度完善不完善，至少相对来说是合理的。你们现在是做包子的，当然希望面越来越便宜，菜越来越好买，如果你们现在觉得北京卖包子不赚钱了，你可以到其他的地方去卖包子，更可以改种麦子了，把面粉卖给做包子的冤大头。
六、利益平衡——土地一级开发的难点
土地一级开发涉及三个利益集团，一个是代表土地所有权的政府，一个是一级开发前的土地使用者，就是原驻地企业、居民或农业生产者，一个是一级开发企业。土地一级开发的过程，也是协调、处理和重新调整三者利益关系的过程。普遍认为，征地和拆迁是土地一级开发的核心问题，也是难点问题，其实，归根结底依然在于利益的分配。只要利益保障了，多难也能征、也能拆。原驻地企业、居民、农业生产者已经不满足于仅有的征地、拆迁补偿了，但是如果让政府或者一级开发企业在无法预知未来收益的情况下给他们足够的补偿不仅是不现实的，而且也加大了一级开发成本。如果土地一级开发规范了，利润有保证了就好做了。就是说土地一级开发实际上是三方利益的平衡问题，政府不可回避的是最大的土地批发公司，把集体土地征用、存量土地改变，不管爱不爱听，政府就是“最大的土地运营商”，这方面政府的利益要保证，不然什么地方都不会搞土地一级开发，也得不到发展。第二个利益主体就是土地一级开发商，不管是国有的，或者像李嘉诚这样的境外资本，都要获利，否则他们就可能玩猫腻，想法种了麦子再卖包子。第三个就是原住地的个人、企业，他们的利益一定要保证，不然我不给你拆迁，或者是出现了冲突的问题。一级开发实际上是短、中、长期的利益平衡问题，如果要给原驻地居民经营性商业物业补偿了，他的利益有保障，肯定愿意拆。这次我们国家土地的制度中明确了，包括就业之后的培训问题都要解决，这个就是所谓的原住地居民的中短长期的问题，你搞不定是因为此新闻共有3页 上一页 1 2 3 下一页 |
