周边太贵，门槛放在那儿，所以利益平衡的问题就是水涨船高的，如果真的拆不起，说明改造了的价值不能高于之前的，自然没有拆的必要了。
七、土地一级开发市场成熟的标志
目前，土地一级开发市场还没有成熟，为什么这么说？，判断一个市场是否成熟可以看三个方面的，一个是供应市场、二是需求市场，第三是调节供应和需求之间的制度是否完善。我们从开发来看，国家已明文要求把生地变成熟地才可以出让，这样反而会降低二级开发成本和时间，也就是必须要有一个、甚至一批一级开发商，制度上规定了，但很多地方仍然是生地出让、毛地出让，直接让房地产商拿到毛地开发，这个就会出现问题，供应市场没有成熟，政府没有意识到，或者是政策写了他没有做，因为他没钱做。第二个是需求市场，就是我们真正做一级开发的企业，北京正在整合做一级开发的专业企业，另外民营的一级开发企业大部分都在观望之中，像中信深圳集团称为区域性开发，实际就是一级开发。第三个方面刚才已经讲了。
八、自由恋爱——最理想的土地出让制度
估计，什么时候出台关于土地一级开发的地方制度？上海在观望，要是等国家出台了统一的制度就好照搬了。土地的公开、透明制度是肯定的，不要指望用其他的办法去弄，但是什么样的公开方式最理想？绝对不再是赤裸裸的谁给的钱多就给谁，实在没有办法就加附加条件。要说公开招拍挂是好制度，越来越公开了，但是只要“价高者得”，不管是拍卖还是挂牌，都是严重短视的，这个制度会被什么样的制度替代？应该是公开公平公正，就是公开招标，首先要对土地有深刻的了解、情感，价格只是评价因素之一，你首先要了解我的土地怎么开发，城市怎么发展。最新的政策中，还有一个土地出让之前的预申请，其实就是“勾地”，就像事先订婚再结婚，或者说有几个月的恋爱期。这也说明了土地顾问将来大有市场，政府需要你、开发商也需要你，需要你这个“媒人”，这是有好处的，使得我们未来的土地不是硬碰硬，有钱就可以拿了，要对政府的理解，政府也要了解开发商的心愿。目前的制度很尴尬，土地做什么还不知道，这个就是一级开发的严重问题，没有方案，找一级开发公司投入10亿，把马路修得宽宽的。城市新区如此，旅游度假区也如此，最后发现这里被你糟蹋了，本来是一个好闺女，纯朴的农家味道，但是被你搞得很妖艳。应该提倡对土地理解，比如政府要在这里搞世博园，那么一级开发搞什么样的配套，这样土地才会增值。土地的招拍挂是越来越公开了，但需要有恋爱期，预申请就是一个信号。通过预申请不是说政府和开发商之间玩猫腻，而是你对我们的闺女有了想法，我这个岳父岳母朝这个方向培养我们的闺女。我觉得这个是理念的共鸣、资源的共享、投资的共赢。
就算像万科这样的中国房地产第一品牌，如果仅从钱来看，他怎么也玩不过李嘉诚或者象鲁能这样的国有大企业顺便做地产的，按照现在的土地制度，万科非死不可。但万科对房地产的理解达到这样的境界，我们就要看他的方案，如果适合我这个城市、适合我这个地块就应该用它。在什么样的前提下会出现公开公平公正的“自由恋爱”方式的土地出让制度？会在政府有了足够的财力情况下。没钱只能卖闺女，而不是根据闺女的理想选女婿。第二必须具备的，就是作为城市运营官的市长，他们的理念逐步成熟的情况下，逐步现代化的情况下，知道如何运营城市的土地资源，如何提高城市的综合效能。2006年6月13日的《人民日报》有篇《地方政府不能与开发商共赢》的文章，我认为这个提法是很成问题的，不谋双赢，难道要分道扬镳？甚至对立？地方政府不仅要与开发商双赢，还要与原驻地居民、企业等共赢，不仅要在经济效益上“赢”，更要寻求社会效益及生态效益等多领域的“多赢”。长期以来，我们一提政府就不能谈经济效益，一提开发商就唯利是图，这是对市场经济的严重偏见。倡导阳光下的共赢，出台合理的一级开发政策，提倡“自由恋爱”式的土地出让方式，是消除黑箱操作、减少附加条件的根本。
我们希望通过此次讨论，能给执政者一个参考，使制度越来越完善，土地、房地产市场越来越公开、公平、公正，而不是被理解为借评论哪个地方的政府、哪一条政策，来出出风头。
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