10月17日下午，笔者应邀参加焦点房地产网北京、上海两城连线的焦点房谈，与华远地产董事长任志强、SOHO中国董事长潘石屹、上海兴海房产综合开发公司副总经理谢国亚、汉森国际投资（浙江）顾问机构总经理蒋斌等业界同仁，就回购事件进行了深入探讨，以下是笔者此次发言的主要观点。
一、东边日出西边雨——对土地政策的理解、执行存在差异
关于回购的问题，不要局限于“回购”本身来理解，而是土地出让的附加条件。建设部、国土部等6月份出台的有一个90平米以下的房子必须达到70%以上的制度，那个制度开创了“附加条件”的先河，从那时开始，各地的的政府以及一级开发商都在琢磨，把这个条件延伸到其他的方面，这可能是一个背景。再者，我想有关回购的情况，北京、上海可能是个个案，有关土地市场这一块，我接触到的政府部门比较多，我了解到的从一级到二、三级的城市中，土地的出让差异还是蛮大的，尽管土地有统一的招拍挂制度，尤其是近期出台的“双规”，但无论是政策制度还是土地市场化的程度，差异真的太大了。可以举一个小例子，昨天晚上，我应邀参加昆山市的金秋招商会，其中，有一个值得注意的细节，他们把国土资源部土地利用司的束克欣司长请到了现场，这也是昆山第一次请土地的高官去坐镇招商会，这说明了什么？说明了他们向世人宣布，我这个地方招商条件、环境很完善，土地没有违规的现象，领导们也参加了晚间的《同一首歌》。之前，在宝鸡有一个全球华人大会也搞了《同一首歌》，刚动心思时宝鸡只能对中央台“单相思”，花了两年时间努力，才谋上面牵上手，这个活动政府费了劲，但前前后后怨声载道骂声一片。肯定，昆山搞这场活动比宝鸡花了更多的钱，而当地民众却很认同，认为政府为了运营城市、扩大招商而搞这样的场面很值。同样的“同一首歌”，放在一个东部的县级小城市，和放在一个所谓全球华人故乡的西部地区级大城市，就有了这么大的区别。再回到土地上，很多的西部城市，他们执着地到深圳来学经验，不耻下问，你们怎么搞的？但是他们拿回去就是盲目的违反规划，我所顾问的西部很多项目，在我接手之前，会把人吓死，不管数百亩还是数十平方公里的土地，也不管是经营性用地还是公建配套项目，都敢一纸合同签给开发商，说好听些，是政府求贤若渴，不好听地说就是盲目、知法犯法。像深圳这样的开放较早的城市，土地收益可能会占到财政收入三分之一，就上海、北京而言，这个比例也不会少，等国家土地严管一开始，早先开发的城市“从良”了，而有些城市还一直在靠财政补贴来搞开发，土地越运营越“负”。
就拿此次的回购来说，我们这里已经把“90平米以下的房子必须达到70%以上”的附加条件延伸着用了，但是别的地方也许还把它理解为是个累赘。 饱的人撑得受不了，饿的人饥得受不了。
二、回购是否合理不能唯价格论
回购是否合理，北京方面一直是用价格评估的，我们这边认为应该用综合的利润水平来评估，不能以单一的土地、房产的单价来评估，如果单价评估，乍一看可能不合理，但是从综合利益来评估，如果综合差了2亿，实际可以从调节交易低价来平衡。回购就是把我们又拉回到了物与物交换的时代，一方面把一级开发商的利益保证了，政府要把土地收回，一级开发已投入的还是要补偿，另外政府照顾自己的面子，地价不能增高，这样看起来房价的单价不合理，但是从综合收益来讲，不会影响二级开发商的利益。如果你觉得不划算不拿也可以，我们是这么认为的。其实这个就是利益放在哪一边的问题，这是个无奈的选择，因为政府不能太拉高地价，任总所说的综合回购这块的成本放到土地出让的底价上，这个做法是不能玩的，尤其是北京的政府很讲面子，一放上去土地价格就高起来了。我们认为合理性就是毕竟公开了回购的价格，如果连回购的价格都不公开，可能更不公平了，这也是一种自我安慰。
三、保护老任——建议不要拿招拍挂说事
我经常看任总的博客，里面写得很尖锐，很多人赞扬，也有人辱骂。我觉得我们都是吃这碗饭的，我想说任总在这里面好像有些挑战招拍挂的制度的“嫌疑”，所以小潘就马上写了博客补充说，“公开招拍挂是对的，大势所趋”，我们也认为任总说的虽然是对的，揭露了一些问题，但是从同行来讲，出于关心任总，你们离中央政府更近一些，不要说刺激政府的话，两位如果在这个上面对话也好、对抗也罢，目的都是维护政府、维护全民利益、维护共产党的政权，土地的招拍挂未来是大方向，如果理解为任总是反对招拍挂就麻烦了，我们自己背了黑锅，何必此新闻共有3页 上一页 1 2 3 下一页 |
