两种营销模式
在调研中，我们感觉郑州市目前的写字楼市场，供过于求，供量有余，而市场容纳有限。尤其是高层商住楼，空置率较高。相反，低档次的写字间倒是很紧俏，究其因不外乎其低廉的价格吸引了中小公司的入住。现在，写字楼的租售模式不尽相同，有的只租不售，有的只卖不租，这是针对开发商而说。实际上好多客户购买后简单装修后就出租了，即投资性购买。
郑州写字楼的营销模式，有两种形态:以信息大厦为代表的区域内销售的市场服务型模式；以国际企业中心为代表的区域外推销的市场拓展型。
以信息大厦为样本:该写字楼从开盘到清盘创下了郑州市写字楼销售的奇迹，它市场运作成功的关键就在于其明确的市场定位，适当的小单元分割，针对性强的诉求投放，充分调动了购买者的购买欲望，开创了抢盘的先例。据介绍，信息大厦的客户大都是周边商家的汇集，科技市场、老107北环路上的汽车代理商、北环汽配大市场、天荣建材港以及省农业厅、省电视台、省工商局的衍生经济形态。其广告诉求的对象非常明确，少许的户外广告投放达到了奇特的效果，是一种明显的内向型区域销售模式。
以国际企业中心为样本:根据该项目“总部经济”的市场定位，其营销战略的界定是抓大放小，对区域内的有效商家资源加以选择性整合，把更多的力量投在高端客户的告知、诉求上。主动地走出去请进来，变被动客户选择楼盘为主动的楼盘选择客户，无形中提高了楼盘的整体形象，是一种典型的外向型强势销售模式。
写字楼的租售模式，在郑州市场上也就这两种表现形态，即向心状的客户选择楼盘和放射状的楼盘选择客户。另外，商务酒店还有一种全新的营销形态，郑州市场还没见到。谁来购买写字楼？
在以销售为主的纯写字楼的调研中，发现购买者的构成具有一定的规律性，即客户的构成比本市的多于外地的。本地或本地化的公司都占到了80％以上，即使在以“总部经济”定位的国际企业中心，在其现有的客户中，本地属性的公司高达85％，170多家。外地大单客户比率很小。
以公司类型和规模来看，购买写字楼来办公的，像从事广告、律师、代理机构等行业的小公司约占74％，规模较大的公司如汽车品牌河南总代理商约占18％，其他形态约为8％。这是信息大厦的客户类型比，但从国际企业中心、清华国际、注协大厦、永和国际等楼盘的签单情况来看，也是小公司最多，大公司次之，其他形态最少。另外，在调研中发现，还有组合客户类型，即以亲情、友情或业务合作为前提，共同购买，协商使用的客户。这种形态的客户楼市上很少见。
经济实力弱的小公司选择写字楼时，多选择档次较低的普通写字楼，而境外公司、品牌代理商、区域分部、分公司多注重企业的市场定位，选择高档的写字楼最多。
写字楼用途不尽相同
从客户购买用途来看，每个楼盘情况迥异，根据区位、价位、市场预期的差异，购买用途的差别很大。如信息大厦交通便利，与注协大厦相比，投资性购买的比率大。科技时代广场自用型的比率大。广汇国贸大厦、财富广场等楼盘投资型与自用型的比率略有差别，但不大。从整体写字楼市场来看，楼盘购买后自用型约占65％，投资型约占27％。
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