一、近年广州写字楼市场回顾

    （一） 广州2002～2004年写字楼的供求分析

    从2001年初，广州写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价呈阶梯性增长。经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降，2002年初为12%，远低于1998年的35%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、金利来大厦等出租率达到95%。随着空置率的降低，租金水平逐渐提升。

    到了2003年，随着中国加入了WTO和CEPA的鉴定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加，广州市原八区写字楼的预售面积更大幅上升，达38.4万平方米，较2002年上升了61%。2004年上半年，广州市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资4.62亿元，同比增长10.5%，同期推出写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区，销售价格大部分在10000元～16000元之间，二手写字楼租赁宗数上升，买卖宗数也持续上升。

    （二）广州市1998～2004年一季度写字楼成交价分析

    广州市写字楼的均价走势由1998年到2001年呈现稳步下降的趋势，到2002年，预售写字楼均价开始上扬，均价达9718元/㎡，是近五年来预售写字楼首次出现回升的状态，而到2003年，预售写字楼的均价又出现了较大幅度回落，相较2002年，写字楼均价下降了10.86%，为8662元/㎡，是近五年来写字楼价格最新低。到2004年的上半年，写字楼价格出现上升趋势，均价在9500元/㎡，变化价格幅度比较大。尤其2004年，位于天河北的中信广场的写字楼的售价上升到17000～18000元/㎡，价格升幅同比增长20.86%左右，天河北的甲级写字楼平均售价也持续上升。

    分析2002年写字楼价幅度下降的主要原因，主要是由于2003年的大部分写字楼项目的档次较低，集中以公寓式或中档写字楼为主，甲级写字楼项目并不多见，因而使价格出现一定程度的下滑。

    二、2005年写字楼市场价格走势

    以中信广场为首的天河区甲级写字楼最受青睐和最有价值。从各区最新资料显示，2005年7月时，天河区写字楼的租金和售价都是最高的，其次是东山区然后是越秀区。2005年7月，天河区甲级写字楼的月平均租金达到105元/㎡，售价平均13200元/㎡，东山区7月的统计数则为月平均租金：90元/㎡，平均售价：11500元/㎡，越秀区的同期数字是月平均租金72元/㎡，平均售价：9000元/㎡，从天河区甲级写字楼的租金和售价的水平看，天河区已经成为广州真正的商业金融中心，以中信广场为首的天河区甲级写字楼最受青睐和最有价值。

    三、2006年写字楼价格走势预测

    2006年写字楼价格走势与近两年广州写字楼市场以中端产品为主的格局不同，2006年的写字楼供应将集中在高端的甲级写字楼为主。而随着近年广州的经济的快速发展，以及中国加入世贸、CEPA的实施、9＋2经济合作协议的建立，外贸银行、保险、会计和律师等公司将被允许经营本地业务，而它们的进入将会对甲级写字楼产生很大的需求，可以预见，未来几年的广州市的甲级写字楼前景看好，将进入高速发展的阶段，无论租价和售价均会攀升到近几年少见的高位。随着2005年下半年，天河区和珠江新城的甲级写字楼，将近百万平方米。不断投入使用，届时，甲级写字楼的整体空置率继续呈现上升趋势。但是，由于2005年5月1日“住宅禁商”的政策带动下，写字楼的租赁成交仍然活跃，整体租金则相对保持平稳。同时，更由于用家的增多写字楼市场前景依然向好。

    四、写字楼市场后年空置率达到高峰

    据我司最新报告，随着国内银行业、保险业、证券业、零售业、电信业的开放，外资企业对广州甲级写字楼的需求十分强大，2006年至2008年，广州甲级写字楼将猛增200万平方米，其中一半将在2006年上市。

    数据显示，2005年上半年，广州市甲级写字楼维持旺盛需求，整体空置率由2004年底的14%下降为9.3%。与此同时，甲级写字楼每月的平均租金为14.0美元/㎡，比去年同期上涨5.6%，平均售价为1600美元/㎡，比去年同期上涨5.3%。

    十年前，广州的办公楼总存量仅30万平方米，截至2005年11月，广州办公楼总存量为326万平方米，超过40%是属超甲级或甲级素质，主要是位于天河区。至于未来5年，供应热潮将会出现，出现多栋超甲级写字楼，重点供应项目包括天河城广场、双子塔西塔、广东烟草大厦、交通集团项目等，新供应量大部分集中在珠江新城，该板块将成为新的核心商务区。

    2006年将是供应量最大的一年，新增写字楼达到92.95万平方米，2007年则为36.5万平方米，2008年为22万平方米，2009年为47万平方米，随着新供应量的增加，写字楼空置率也将在2007年达到35%左右的高峰，2008年为25%左右。同时未来两个供应量集中，预计租价增长的热头将会放缓，预计在5%左右。