在成都住宅与房地产业协会和本报联合主办、升达地板独家协办的“新政调控·寻找楼市最佳生存状态”高峰论坛上，成都市房产管理局局长周鸿德作为特邀嘉宾发表主题演讲，他以详实的数据客观地分析了成都楼市，得出成都楼市总体健康的结论，成为本次论坛最响亮的声音之一。
新政之后，社会上对我们成都楼市有这么两种比较集中的看法。一种看法是成都楼市问题很多，开发商利润太丰厚了，甚至是暴利，开发商在联手对抗政府的政策，哄抬房价；另外一种看法是我们成都楼市很冷，夏天遇到了冬天。对这两种看法我都不赞成，我觉得成都房地产市场总体是健康的。
判断成都房地产市场是否健康，我觉得一个是以中央文件精神为准则，一个是以事实为依据。中央文件调控房地产市场目的是让房地产市场健康持续稳定发展，调控主要方面是：第一个是改善供求关系，改善供应结构，第二就是控制房价的增长幅度，第三就是挤压泡沫，规范市场。那么，看我们成都房地产市场的真实情况：首先从供应结构上看，普通商品住房供应占到商品房供应的70％以上，供应结构是合理的。第二个问题是涨幅问题，国家文件不是打压房价，而是要稳定房价，使房价的涨幅不要过高。从成都房地产行业来看，2002年、2003年、2004年，尤其是2004年上半年，这三年时间成都房价的增长幅度都在10％左右，去年下半年涨幅高了一点。那么连续来看，成都房地产涨幅不是很高，而且经过调控现在的涨幅已经开始回落。第三，从投机性购房来看，我们有一个统计，成都房地产市场中，投机性购房的比例占11％，这个数字应该是不高的。尽管如此，经过国家的宏观调控政策落实，成都的投机性、投资性的投资已大部分退出了市场，比例大大地降低了。所以我觉得成都房地产市场供应结构是合理的，房价也在适度范围内，普通商品房的均价没有超过政府公布的价格范围。
说到成都房地产市场冷，这个看法我也不赞成。我用数据来说明，这段时间在市公积金管理中心，每天贷出的贷款额度不低于500万。我们对某公证处进行了调查，每天进行二手房买卖公证的不下于50件，每天到市房管局办证大厅的平均有1万人，高峰期达到1万1千人，我觉得说市场冷，可能还不算吧。根据我们的最新调查，恰恰是现在的销售速度回归正常，从2002年到2004年上半年的时候，大概一个楼盘的销售速度，一般在6个月到1年左右，到去年下半年市场偏热，3-6个月就销售完了一个楼盘，我们认为这才不太正常。我觉得现在是市场回归到正常水平。
说成都房地产是健康的，但是并不代表一点问题都没有。我们的普通商品房房价增长幅度偏高，还需要大家共同努力，把涨幅继续往下控制。另外希望涉及房地产的各个方面，包括政府管理职能部门、房产企业、媒体等各方面都来关注房产市场，帮助房地产市场，推动房地产市场健康发展。房地产的主体是谁？是企业。如果市场主体不能健康发展，就谈不上房地产市场的健康发展。要对房地产开发企业，多给予鼓励、帮助和支持。开发企业绝大多数是好的，是有社会责任心的。还有，开发企业也要增强信心，成都房地产市场正在往更健康的方向发展。
还原真相
新政冲击，一个不可回避的话题。
在新政冲击之下，成都楼市的真实面貌是什么？我们不妨从成都房价高不高、销售状况好不好、风险有没有这三个问题入手。
今年4月，有关机构发布的数据表明，成都市中心城区的住宅均价为3559元/平方米。随后，有关方面发布了另外一个数据：成都市五城区住宅均价为3241元/平方米。
按照我们的调查与判断，就普通住宅而言，三环路附近的大盘均价普遍在3400元/平方米左右，北三环路的房价并没有突破3000元/平方米，城东就只有蓝谷地、卓锦城、上东阳光、魅力之城均价超过3000元/平方米，二环路和一环路内外的房价差别不大，高的仅在4000元/平方米左右，也不乏价格在3600元/平方米左右的楼盘。就是在成都的核心地段，新近推出的财富中心·一号公寓精装房的均价才5000元/平方米，这样的价格显然不高。对比上海、北京、杭州、南京、广州等城市的房价，成都房价显然比较低。
新政的出台，无疑会影响人们的购房心理，但6月中旬以来，购房信心日渐回升，7月5日到11日一周，蓝谷地、1号公寓、时代尊城、育才都市嘉园、一品天下、丽都玉园、纬度18等销售都比较理想。为什么在新政冲击之下，成都楼市的销售能够回升，原因有三：一是成都总体房价不高；二是市场需求持续跟进；三是地价等成本没有降价的可能，19日成都挂牌出让一宗200多亩的土地，成交价竟然高达324万元/亩。
不可否认的是，在总体健康的情况下，成都楼市仍有潜在的风险：一是在去年热销的势头下，少数开发商哄抬房价；二是个别开发商不讲诚信，购房纠纷不断，在新的政策与市场环境下，将对购房热情造成不小的打击；三是楼盘品质提升不够，有的楼盘的社区规划、户型设计、建筑立面简直是“粗制滥造”。今年以来，国家大力推进节能、环保、生态住宅，同时提高了建筑规范与建筑成本，开发商能否顺势提高住宅性能，提高房屋的性价比，还有待检验。 |
