写字楼市场正受到一连串政策的影响而暗潮涌动。无论从产品设计、开发到运营，这个市场都可算是进入了一个新的阶段。
中低端写字楼凸现价值
据仲量联行公布的最新一期调查和统计分析显示：仅在8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率后10天之内，广州甲级写字楼买卖咨询客户下降高达20%。该机构同时预测，随着加息引发投资客的观望，在此次加息后的两个月内，广州写字楼买卖成交价格将整体下跌约10%。
除了广州，高端写字楼市场活跃并作为政策风向标的其他一线城市同样略显波澜起伏。早在6月19日，北京市一纸“住宅禁商”的文件一方面引发了商住楼市场的震荡，另一方面则使得中低端写字楼迎来了利好消息。而7月24日，六部委制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（以下简称《意见》）的正式出台令一向大手笔的外资机构进入了观望期，曾在上海和北京市场上频频收购的外资基金和投行纷纷潜行。
对北京写字楼市场影响较大的另一方面来自于“住宅禁商”政策引发的蝴蝶效应。“民宅商用”的叫停，除了对新开的中小企业选择办公地址有限制外，还对已建的“商住两用”项目再租售产生了一定影响。
中大恒基的最新数据显示，政策出台后，北京市写字楼和商铺的成交量有53%的明显上升，主要集中在北京海淀区北三环北的知春路地区、中关村地区、朝阳区的东大桥路和朝阳门地区。而从写字楼的供应来看，总体没有出现紧缺的现象，但据个别写字楼物业管理中心介绍，将会在近期内调整租赁价格，每平方米将上涨5%~10%。“同两个月前相比较，中低端写字楼空置率下降了1.81%，每日每平方米的租金则上涨了0.09美元。”北京高力国际物业服务有限公司专业咨询部助理经理陈接胜也提供了一组动态数据。
业内人士分析，面对众多创业者、中小公司的强劲需求，以小户型为特色的S级写字楼受到热捧。美国万通投资银行董事顾问孙飞认为，“受到政策影响，中低端写字楼有变热的趋势，一些新注册的小公司就不会再找公寓、住宅，它们的目标就是那些中低端的写字楼。”
外商投资结构或将改变
优质写字楼一直是外资青睐的对象。根据戴德梁行最新发表的“亚太区投资物业市场报告”显示，上半年中国内地的主要物业投资交易总额为6.26亿美元，这其中以写字楼最受投资者追捧。而如今，在《意见》的限制下，外资机构的投资路线图也许并不如预想的顺畅。“由于准入的限制，可能造成了我们至少在政策之前进行的投资结构将不复存在，必须进行调整。”麦格理中国物业投资银行首席投资执行官龚术表示。当记者追问其究竟会如何改变投资结构时，龚术却显得十分低调，她表示在这个敏感时期不愿做出更多解释。
“《意见》要求不能设立一个海外的特殊公司来收购，只能是在中国界内设立一个合资公司，或者是设立一个独资公司来收购物业，使得外资准入的门槛提高，并且很难快进快出。”北京中伟银国际投资集团有限公司常务副总裁穆健玮分析，他认为《意见》的出台令外资更注重资金收益，对于需要长期培养的普通物业不再感兴趣。“因为外资受限，很难再次打包以后再去上市。普通的物业做不到20%或30%收益以上的，他们就会放弃。”穆健玮指出，这对甲级写字楼大规模收购的影响并不会十分明显，而一些个人和“假外资”的短期投机行为必然受到限制。北京万达副总经理杨明明坦言，项目中原本有大量外资尤其个人投资者认购写字楼，现在很难再进行下去，这些投资者没有在国内设立公司，也没有这种设想，原本只是在国外赚钱后在国内购买不动产作为投资。此外，《意见》还将直接影响到外资同本土开发商之间的合作模式。这将把很多外资采用的“债权融资”或“可转债”介入房地产开发项目的方式拒之门外。“对于写字楼开发到项目转让包括发展商这一块有很大的影响。”理想阳光总经理杨乐涛表示，境外投资机构很有可能采用资金入股、合作开发的模式，直接进入开发环节。
而针对设限的影响也有另一种声音。荷兰国际集团发言人苏珊·弗兰克斯公开表示：“从我们的角度来看，新规定并不会影响基金的投资活动，因为新规定是为了打击那些投机者的。”扬子基金投资顾问陈广宇也认为，受《意见》影响较大的应是商品住宅，反映在写字楼市场上，除了个别项目外，整体的价格走势不会太明显。但在地方政策上，以往部分地区提出对外资机构进驻办公区给予补贴的优惠政策，如今也恐难大力推行。 |
