1.市场现状分析

　　天津写字楼主要分布在“一区四线”上，“一区”即小白楼地区；“四线”即南京路沿线、友谊路沿线、中山路沿线、十一经路沿线；其他商业繁华地区也有零星分布。

1.1 市场环境分析

    天津写字楼市场起步较早，九十年代初曾经有过一段辉煌时期，但在亚洲金融危机后陷入低谷，目前写字楼市场环境比较散乱，有的项目尚未完工，房型已过时；或硬件配套设施滞后，不能满足现代办公要求；或选址错误，货不对路；或营销失为，推广不力……比之京沪穗及其他沿海城市的写字楼市场，产品空置运营成本高，招租价格及入驻率总体都不甚理想。

1.2 产品质量分析

　　目前天津市场上的写字楼产品质量参差不齐，产品设计存在“硬伤”：如电梯配置少，在上下班高峰期拥挤现象严重；地上地下停车场面积普遍不足，防碍业主出行；缺少固定用餐场所，时常有送外卖的小贩穿梭其中；许多写字楼都存在缺少足够的共享交际空间和休闲娱乐设施等诸多问题。

2.市场机遇分析

2.1 良好的经营环境

　　随着我国城市化水平的提高，城市功能进一步拓展，特别是在我国加入WTO以后，金融、保险、电信、商业运输等服务行业的市场限制逐渐取消，会有越来越多的外来客商来华抢摊。

　　天津作为人民币业务试点城市，为金融、保险等第三产业提供了一个良好的发展环境，一旦他们经营业务开展起来，对写字楼的需求将随之增加；天津在引进生产性企业方面成绩卓著，特别是滨海新区，许多跨国公司先后将生产基地落户于此，加之天津拥有国内其他城市少有的海陆空立体交通网络，政府开始重视发展现代物流业，更多的跨国物流公司纷纷看好天津市场，建立物流基地；海河综合开发改造采取国内外公开招标，必然会吸引众多投资商进行大规模投资，随之驻津代表处，办事处应运而生。这些为写字楼市场提供了广阔的需求市场。

2.2 政府的优越政策

　　政府加大了对写字楼市场的支持与整顿，加大了对市内“烂尾楼”问题的解决力度，并对新开发的公建项目在土地出让金、配套费等方面给予优惠政策，一大批停缓建项目开始起死回生，尤其是万顺国际贸易中心两年来的成功运作,对写字楼市场产生一定刺激。

　　另外由于海河改造改造的连带效应，中心商务区改扩建工程即将进行，其中涉及对建设干支线道路实施拓宽或改造，对绿化设施的更新，对道路两侧建筑物的实施整修和对大型建筑设施主体的灯光建设等等；在建的地铁一号线穿越南京路、小白楼等地区，将全面改善这些地区地面交通拥挤的状况；即将通车的津滨轻轨则拉近了滨海新区与市中心区的距离，增强了生产基地、物流基地与研发中心、办事处的联系与沟通；优质的区域基础设施为写字楼市场大发展提供了良好的硬件环境。

3.市场经营分析

　　写字楼经营应遵循以人为本、以客唯尊、服务至上、管理为先的原则，吸取以往经验和教训，抓住海河开发的有利时机，科学准确的进行市场定位，高标准建设天津写字楼市场。

3.1 供求定位

　　从目前整体的天津的经济和对写字楼的需求来讲，写字楼在市场上的生存空间是有一定限制的，比如有超过90%的客户还是希望以租为主，根据市场情况，适当地购买一些写字楼的客户比例不到10%，主要制约因素有：

　　第一，金融支持上受到很大影响；

　　第二，他们认为写字楼的价格仍然过高。客户通常能够接受的，也是根据经验测算出来的写字楼的售价和年租金之间的比例关系实际上是7的关系，如果低于7的话，品质实际上决定了价值的稳定性。高品质的物业价值是最稳定的，比如国际大厦，国际大厦是因为从规划设计到建造整个过程，以及物业管理，都是朝着最高品质物业的目标去做的，保证了物业经过10年或者是经过多少年，大楼的品质一直保持在很高的水平上。所以，不同档次的物业，增长曲线不同。低档下滑快；中档一定阶段上维持，然后在一定阶段之后开始逐渐地下降；高档的写字楼开始趋于平缓，但上升持续时间长。具体不同的写字楼应有不同的市场定位，以下是对其的分别分析。

3.1.1 高档写字楼定位分析

    此类写字楼的经营对象以跨国公司，金融机构和国有大型企业为主。选择写字楼，对于这些企业来说非常讲究开发商是谁，开发商的档次和品位将直接对其公司形象产生影响。一般来讲，这些企业不会购买期房，现房和准现房是他们的最佳选择。另外，作为中心区的甲级写字楼的需求有一种二元现象，企业需求面积或大或小，中等面积需求并不多，这就要求开发商对市场深入分析调查,以满足客户的需要。

3.1.2 中档写字楼定位分析

    此类写字楼的经营对象的企业形态是比较复杂的，很难界定。产品更讲究的是一种务实，客户更倾向于购买自用，房屋面积应多元化，所以产品平面风格的灵活性功能显得更为重要。

3.1.3 低档写字楼定位分析

　　面向中小企业和私营企业居多，这些企业更多的是服务于中高档写字楼客户的企业，这些小企业是依托他们来生存发展的，包括那些个性化家庭办公、各式各样的个人工作室都都是市场需求的对象，如果说中高档写字楼是一棵大树的树枝，那么商住楼就是树枝上的叶子，枝繁才能叶茂。

3.2 地理定位

　　在写字楼市场，普遍存在这样一个现象，开发商经常会在定位上盲目攀比，他们认为盖写字楼就要盖一个地标性建筑，而且把它想象的非常好，而忽视了写字楼的市场因素和它所处的地段有着很重要的关系。

    在经济地理中，圈、心具有辐射效应；线、带具有延射效应。在写字楼市场，地理定位的关键在于抓住圈、线的作用。

　　由于政策倾斜，作为“圈”的中心商务区（CBD）是投资写字楼的最佳区域，这里有便捷的交通，优惠的政策，和因产品聚集效应形成的商务环境。在天津，小白楼地区与隔海河相望的南站地区是市政府确定的中心商务区（CBD）的起步区，是类似于北京朝阳区，上海陆家嘴，广州天河新城式的典型的CBD区域。小白楼中心商务区紧邻海河，百年老街、天津的金融动脉——解放北路，穿区而过。以金皇大厦、泰达大厦、凯旋门大厦、文华中心及新建的万顺国际经济贸易中心等为代表的写字楼已形成一定规模，开始凸现商务聚集效应；南站地区是海河综合开发八大节点之一，在此将新建集现代化办公、酒店、商品展示、会议、购物、娱乐、餐饮等为一体的建筑群，并将与海河沿岸自然风光、占地2万平方米的金湾文化广场、海河带状公园共同组成南站中心商务区，与对岸的小白楼中心商务区、解放北路金融贸易一条街，形成以海河为轴线，两翼齐飞的CBD格局。

　　写字楼市场的发展也应突破商圈局限性，侧重沿着城市干道和轨道交通的干道线成带状发展，采用商业步行街的模式，形成了一个城市不同区域分布不同定位特色的写字楼市场。这种功能的分区，满足了不同类企业对相近类聚集的需求，吸引了不同企业各自到相应的区域寻求自己的发展，更为关键的是促进了“生物链”的有机形成。比如南京路沿线比较受商务、贸易、投资、电信类企业的青睐，友谊路沿线则大多聚集了高科技公司及金融、证券公司，其他区域地段的办公及商务物业则吸引了国有企业及私营机构加盟。在天津，这种模式初显轮廓但仍需政府进行必要的专业性规划和协调。

3.3 产品定位 

　　产品定位应做到人性化。

    人性化建筑是未来建筑的发展趋势，随着经济和社会的发展，人们对生活以及工作的环境质量的要求越来越高，更加关注生活质量和工作环境的健康，以及可持续发展问题。人类息息相关的衣食住行，都是在向着人类的高质量生存环境的方向发展，体现在住的方面，除了住宅就是办公。所以人性化写字楼将成为消费者未来的首选，人性化写字楼开发应做到“软”、“硬”兼施。

　　首先，硬指标应展现绿色、环保、健康。

    众所周知，SARS的肆虐，很大程度影响了人们的生活习惯，对写字楼的发展影响是无疑非常深远的。所以，在开发人性化写字楼时，“健康问题”应提上议程。

    具体要求是：

　　第一，楼层进深要短、采光要好，要有充足的阳光。既节约能源，又解决通风和保证健康问题；

　　第二，新风换气系统要完善。可采用分户式水冷空调，集中大型中央空调集中散热和分户控制的优点，每家每户有自己的独立水冷控制，通过冷却塔来散热；

　　第三，规划好层高，现行国际标准是2.7米，一般是2.75米比较好，写字楼是解决人的空间和在空间时间的焦虑问题，过分压抑的空间肯定会加深办公者焦虑；

　　第四，是环境力求生态化，中高档楼里应设置屋顶花园、空中观景、空间会议室、工作吧，休息平台等等。此外，绿化、交通、停车、中水、直饮水的等问题也应周密考虑。

　　其次，软指标要做到专业、细致、周到。

    人性化写字楼，就是给予写字楼以人性化的服务。拼硬件、拼价格应该说还是一种初级的竞争，而最终的竞争还是要落在服务上。服务是否专业会直接影响到客户对物业的心理感觉。举个例子：两个物业的地面清洁得同样干净，当客户走在上面留下脚印后，一个物业的清洁人员马上悄悄地擦干净了，而另一个物业的清洁人员也同样会去擦干净，但是他同时提醒你先不要去踩刚擦过的地方。很显然，两个物业一定会给人带来截然不同的心理感受，这就是服务是否专业的最直接体现。无形的服务会把“客户至上”这四个字体现在每一个细节中。也就是说，如果服务总是被人很强烈地感觉到，那就不是真正的服务。

　　另外应值得关注的是，物业管理公司的进驻时机问题。房地产开发中，尤其是写字楼市场，物业管理公司普遍进驻太晚。物业公司应摆脱以往的单纯的只负责售后服务的形象。现在很多开发企业还没意识到有经验的物业管理公司在项目前期开发中的作用，一些开发公司仅仅从销售的角度来考虑选择物业公司，其实，有经验物业的早期介入是十分必要的。因为物业是服务于客户的，最了解终端客户的需要，比如楼宇的布局，配套设施和各种装饰材料的选用，开发商请一些有经验的管理公司在前期进行这些方面的策划，会获得意想不到的的效果。可以这样说，物业公司在整个写字楼的开发过程中进入得越早，开发商收益越多。

4.结束语 

　　关于写字楼市场建设问题，包括政府以及专家学者们在内都在进行着各种各样的努力，并提出许多好的方法。由于能力有限，笔者只就自己的认识作了一些论述，所以做的远远不够。今后在写字楼的区域规划设计，物业管理模式等方面还有待进一步研究，同时希望政府相关部门、规划设计单位、开发商、发展商以及物业管理企业等参与写字楼市场建设、管理的主体，共同把天津写字楼市场发展壮大。