2006年9月京城各热点商圈写字楼总体指数：

　　>> 全市各热点商圈写字楼加权平均售价为16907.8元/平方米，升19.4个百分点；

　　>> 各热点商圈写字楼加权平均租金为5.56元/平方米·日，升15.1个百分点；

　　>> 各热点商圈写字楼平均空置率为14.82%，升3.68个百分点。

　　售价指数

　　9月京城写字楼市场再度持续稳定态势。写字楼售价指数仍维持上行，全市写字楼加权平均售价为16907.8元/平方米，与8月份相比，环比涨幅为1.3%。近日被称为限制外资炒楼的细则《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》再次抬高了外资进入的门槛，外汇直接购房时代终结。境外机构在中国境内购买商品房，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。某种意义上会增加外资的投资风险，同时使其自由资金回报大为下降。当前北京、上海等一些外资投资的热点城市的境外机构或将开始观望。CBD当前在售写字楼项目并不多，核心区内仅有北京国际中心2/3号楼、万通中心、金地中心、通用国际中心、万达广场等，且多数个案仍采取整售策略，如金地中心A、B两座整售面积共计10万平方米，标准层销售报价为3000美元/平方米。分析认为，整售型写字楼项目受谈判周期影响，短期内不会对区域整体售价带来影响，本期CBD写字楼加权平均售价仍维持平稳。

　　金融街区域内稳定的传统行业作重要支撑，大单购买需求已成主流。目前整售的写字楼项目有凯晨广场、恒奥中心、光大国际中心等，标准层报价分别为28000、20000、16000元/平方米，入伙时间均需2007年后，而散售型写字楼项目有国际企业大厦、中国证券大厦、皇冠大厦A座等，售价从13000～18400元/平方米不等。 2007年年底金融街将全面建设完毕，现已到收尾阶段，供应处于短缺阶段，新增写字楼项目寥寥无几，在售及潜在写字楼项目优势突出，售价指数将有一定增幅。

　　中关村商圈出售型新写字楼项目有第三极、北京国际、慧科大厦、摩杰中心等，此外1＋1大厦、天创科技大厦等项目也在销售，售价从13000～16000元/平方米不等，受去年区域内甲级写字楼猛量供应影响，大批甲级写字楼同期面市，短期内市场难以消化，部分写字楼项目改售为租或租售并举，经历两个季度供应断档期之后，市场吸纳表现转向利好，售价指数仍有望进一步上探。

　　租金指数

　　9月北京写字楼租赁价格短线波动下滑，全市写字楼加权平均租金为5.56元/平方米·日。CBD区域随着未来中央电视台、北京电视台落成，加之北京国际中心、财源国际中心的出现，高档写字楼表现出十足的活力，区域内租赁市场依然可观。涉外IT、传媒行业已成为该区域写字楼的新特点，近期凯德置地大厦的入伙，百事可乐、卡夫中国分别承租700、3000平方米的面积，租赁行情渐旺。但旗舰企业的进驻，在租金价格方面往往较优惠，一定程度上对区域内写字楼加权平均租金价格指数形成波动影响。

　　金融街写字楼租金指数本期表现平稳，写字楼很大一部分为国有大中型企业，尤其是金融机构购买或长期租赁，对区域内写字楼租金市场无明显波动。中关村区域市场租金与上季相比略有涨幅，发展型公司需求正处上升阶段，市场略显回暖。部分写字楼项目借投资市场回暖之机正酝酿抬升租金价格，使本期中关村写字楼加权平均租金报价略微上升，达4.4元/平方米·日。

　　空置率指数

　　由于近期部分中资及外资金融机构大单购买需求最终仍需再度转化为终端需求，实际吸纳量增幅并不明显，同时对于降低写字楼空置率，提升租金，效果并不显著。但整体而言，9月京城写字楼空置率比8月下降0.88个百分点，为14.82%。目前全市写字楼市场存量已超过400万平方米，在今年预期近160万平方米写字楼面积供应大势之下， 未来市场空置率将会明显攀升。同时受市场供应影响，租金价格也将面临下调压力。以中关村区域为例，区域内除理想国际大厦、威新国际大厦等项目维持较高的入驻率外，大部分写字楼入驻率基本为60%～70%，如理想国际大厦、中关村金融中心两座楼入驻率近100%，银科大厦、辉煌时代大厦等大部分写字楼的入驻率都在70%～80%左右。分析认为，中关村区域尤其是西区甲级写字楼发展迅速，产品定位与市场客户需求存在偏差租赁成本的走高，将对大量中小型企业形成巨大压力，直接导致租赁市场成交受阻。