银泰挑战国贸

　　位于建外大街1号的国贸中心处于北京CBD的最核心区域，由国贸写字楼、展览中心、商城、中国大饭店、国贸饭店、公寓共同构成的建筑综合体，总建筑面积达56万平方米。

　　而其中国贸写字楼则由国贸A座、B座、国贸东、西楼组成，建筑面积达176000平方米；包括怡和中国、德国大众、伊藤忠、康明斯、埃索石油等多家全球500强企业落户于此，成为目前承载CBD最重分量的经济支撑点。

　　据了解，国贸由于其优越的地理位置及硬件组合使其成为国际一流企业在京首选办公之地，目前的租金已经达到45～55美元/平方米/月（使用面积），折算成建筑面积也将达35～40美元/平方米/月水平，是目前京城甲级写字楼中最高价格。

　　更为重要的是，国贸还维持着最低空置率，仅为0.82％，这是一个正常流转必需的最低数值，意味着实际运用是零空置状态。

　　“国贸建设于上世纪90年代，不过从设施建设方面决不落后于目前一线写字楼水平。”北京高力国际助理董事赖绍武介绍，目前在北京的甲级写字楼市场，分为甲级A、B两等，在环境、地理位置、软硬件设施方面均有详细的考核指标，B等配套设施通常要比A等略逊一筹。

　　而在目前已经投入使用的写字楼项目中，被五大投行真正公认的超甲级项目只有两个，“就是国贸B座和嘉里中心。”赖绍武认为，衡量甲级写字楼中的顶级项目，不仅仅是项目本身，还要看其周边的建筑功能，国贸和嘉里中心都是集公寓、酒店、商城、写字楼为一体的综合建筑。

　　位于王府井闹市中心的东方广场，虽然具备了这些元素，但是仅因为写字楼本身层高为2.4米等细小瑕疵，而未能进入超甲级行列，可见其衡量之严苛。不过，赖绍武认为，与国贸同一地段的银泰中心将成为下一个超甲项目。

　　位于国贸南侧、一街之隔的银泰中心总建筑体量达35万平方米，投资方为沈国军领军的中国银泰以及美林、凯悦两家国际资本，建筑整体包括国内首家超五星凯悦酒店、售价超过4万元的柏悦居高档公寓、两栋单一产权的写字楼、商城等，这些都构成了银泰成为顶级项目的元素，并已在实质上对国贸形成了竞争之势。

　　银泰的理由

　　银泰中心销售总监曹学文并不想隐瞒其营销目标，“我们对外租价是向国贸看齐的，从软硬件的配备来看，银泰不输给任何一个写字楼。”据了解，正处于招商阶段的银泰将于明年初投入试运营。曹学文表示，银泰的租价将会大于等于国贸。

　　相对于已经进入成熟运营期的国贸，尚未交房的银泰被外界认为是“自杀式”的价格，以周边最近入市的凯德置地大厦、LG大厦为例，都在30美元/平方米/月左右，凯德报价为28～29美元，LG为30美元。

　　对此，曹学文认为，每一个项目都有自己的产品定位，以银泰为例，除了作为一个集各种功能的综合体，其酒店档次、公寓级别都是国内首屈一指的，以写字楼本身为例，双层电梯、无中柱、小景深大空间的设计、高科技用料等均代表了新一代写字楼的趋向。

　　据了解，银泰中心作为北京60项重点工程之一，已经被列为CBD区域地标性建筑，建成后168米的写字楼是长安街第一高楼，也是目前北京已经封顶的最高写字楼项目。同时，房地产作为沈国军领军的银泰系重要业务之一，投资达47亿元的银泰中心更是其重点打造的代表性项目。

　　曹学文介绍，银泰写字楼目前接洽的客户主要定位于金融类，随着金融业业务开放在即，包括跨国银行、基金公司、保险公司及相关服务机构律师事务所、会计师事务所等是较为主流的客户群，这些客户对价格的敏感度低，相反大部分因为需要扩充办公面积等对入驻时间有相应要求；此外还包括国内成长较快、有一定品牌、现金流充足的企业；目前已有五六十家成熟的意向客户。