| 2006年以来，上海办公及融办公、商业、工业于一体的综合项目出现快速增长的动向。方方地产咨询机构推出的《泛商业地产调研报告》披露，2005年，办公商业综合等非住宅项目的土地总面积约579万平方米，可建面积约956万平方米。这一数字，比2003～2004年两年累加的总和还多45%。与此同时，虽然2006年上半年，办公类物业交易量达78万平方米、略超往年，但2005年通过协议转让的工业类用地总量为2930万平方米，其中包含了可替代市区传统办公楼的工业园区研发楼宇式的办公项目。
办公楼行情供求两旺，来势迅猛。如何看待这一新的行情动向？方方地产咨询机构首席咨询师胡宗亘分析认为，办公楼市场这轮行情的变化，不是数量上的简单变化，它背后深层次的原因是：办公楼有了新的功能定位，它将全面承担“提供都市产业发展空间”的使命，也就是说，今天的办公楼，除了提供传统“第三产业”的用于经商的办公室外，还要提供“都市产业”的生产车间，以满足更大规模的就业。这就是，此轮行情背后的真正原因。
从这个新的变化因素看，未来办公楼市场将有几个新趋势。
第一个趋势是，在一个相当长的时期，办公楼的需求将极其强劲。
第二个趋势是，布局全域化。受惠于因特网，受制于市中心土地资源和高企的房价，未来办公项目，不会仅仅是陆家嘴、虹桥、淮海路、新客站等市中心几个办公集聚点，其布局必然是包括远郊在内的上海整个地域。更多的企业可以选择中外环线一带、甚至近郊办公。
第三个趋势是，物业走向融合。办公楼与工业用房的一体化，办公楼与住宅的一体化，办公楼与商业用房的结合，这一“物业融合”的新态势将成为上海楼市的一个全新的、极为亮丽的风景线。 |
