11月初，银监会下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》(银监办发【2008】265号，简称“265号文”)，对信托公司开展房地产、证券等敏感类业务进行风险提示和规范。

　　“265号文的出台在一定程度上说明近期管理层对房地产信贷方面放松的可能性较小，房地产企业只有通过降价来刺激销售，进而解决当前资金压力。”天相投顾地产行业分析师周炯说。

　　银监会人士也表示：“救市并不等于救房地产商，此次发文主要是为了加强对信托公司的市场管理和控制风险。”

　　貌似逆势

　　265号文的出台出乎众多信托业人士的意料，也打破了地产界对信贷放松的预期。

　　11月6日，供职于国内某大型信托公司的资深人士在接受本报记者采访时表示非常惊讶，“我还没有看到这份文件。”当得知调整基调是从紧后，他说：“这好像与央行近期政策调整的基调有所背离。”

　　10月22日，财政部和央行分别发布了有关房地产的调整政策，特别是央行下调房贷利率和首付比例的政策让地产界对放松地产信贷有了明显的预期。加之央行近期调整央票的发行规模和频次，促使银行释放更多流动性和增加信贷投放，更使地产信贷松绑的预期日盛。

　　11月5日，央行发布公告称，本周暂停发行3月期央票，并将发行周期延长1倍，改为隔周发行。而就在此前10天，1年期央票已被改为隔周发行，而6月期和3年期央票也各停发了2个月和4个月。

　　银监会政策法规部人士在接受本报记者采访时说：“救市并不等于救房地产商，房地产行业并不在信贷放松的范围之内，所以并不存在相背离的情况，此次发文主要是为了加强对信托公司的市场管理和控制风险。”

　　周炯也比较认同这一观点。他说：“央行和财政部的政策意在刺激需求，活跃成交量，这与行业期待的放松信贷并不一致。”

　　用益信托工作室的李旸则认为265号文的出台与今年持续高温的房地产信托产品有关。他说：“今年以来房地产信托产品的数量一直保持高位运行，其中不乏变相贷款等不规范操作，银监会此次意在控制风险和规范操作。”

　　据益普财富统计数据显示，2008年1月份至8月份，共有55只房地产融资信托产品成立，超过2007年全年的房地产融资类产品总额。

　　其中，7月份房地产融资信托产品发行量达到15款、创下2007年以来新高之后，8月又有8家信托公司发行了11款房地产信托理财产品，产品数量继续保持高位。

　　同时，房地产融资信托产品的发行也异常火爆和顺利。8月11日进入推介期，规模上限在6000万元的中投·新湖·香格里拉项目贷款集合资金信托计划，在3天里就预约完毕，提前近一个月成立。6月中旬，杭州工商信托发售的飞鹰1号房地产投资集合资金信托计划，也在3天内一销而空。

　　降价谋生

　　据悉，265号文的主要内容包括重申严禁向未取得“四证”的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款外，对于房地产开发商的融资门槛再次强调资本金比例超过35%、四证齐全、二级以上开发资质三个条件全部具备才能融资。

　　李旸说：“附加资产回购是房地产信托变相贷款的主要方式，此次265号文重点监控对市场影响比较大，而土地储备贷款由于信托公司极少涉及，影响则比较小。”

　　市场上也有不同的声音。北国投某资深人士表示：“265号文的内容以前基本上都有提到，这次只不过是更为集中和明确，对市场的影响不大。”

　　周炯说：“目前房地产市场的下调已成为各方共识，但持续时间长短尚不能判断。信贷开闸不可预期和融资渠道不畅的时候，降价迅速回笼资金是可行的办法。只有成交量上升后，行业危局才可得到改善。”