地震在人们心里尚有余悸，金融危机又阴云密布。当网络上流传着不同版本的节约法则，如此贴近我们的现实生活时，民众开始真切的感受到“不轻松的日子”刚刚来临。

　　这其中影响最明显的，就是金融、房地产两大行业。而一直以来，写字楼的投资有“投资理财的避风港”的美誉，那么，这场席卷全球的金融危机，“避风港”有何良策应对，以谋求发展？

　　11月5日出台的“国十条”给了人们重振信心的理由，在我们这样一个强势政府力量的国度，一边欢欣鼓舞，一边开台憧憬触手可及的美好。

　　“国十条”，对于房地产业，特别是扑朔迷离的成都房地产，绝不仅仅是一种简单的快乐带来的某种心理抚慰，理性的成都房地产界，总是希望在这个利好政策中挖掘到成都特色的执行预期。

　　焦点房地产网以“全球金融危机下成都高端写字楼发展机遇与挑战”为主题，与关心房地产市场写字楼动态发展的网民们共同见证，写字楼市场如何在相对艰难的经济环境下寻求突破并成长。

　　嘉宾：中环广场（查看地图） 王冠驹先生（成都华商房屋开发有限公司总经理）

　　主持人：焦点房地产网主编 张莉

　　时间：2008-11-11

　　地点：中环广场写字楼办公区

　　主持人：王总，您好！感谢你抽出宝贵的时间接受我们的专访！

　　这段时间全球的金融危机对中国房地产市场影响较大，在这种局势下我们焦点网作为一个专业的房地产网站，在写字楼频道这块推出一个“全球金融危机下成都高端写字楼发展机遇与挑战” 话题的系列访谈，针对目前成都的写字楼市场做一个探讨。

　　王冠驹：好！谢谢焦点房地产网。

　　主持人：今年整个房产市场不景气的状态下，加之全球金融形势的下滑，对贵公司的业务有何影响？

　　王冠驹：我相信这次金融危机，多多少少对每个企业都会有影响，我们公司也不例外。问题在于，这种影响到什么层面，以及在这种情况下，我们所采取的措施与方法。

　　主持人：最近有很多关于写字楼空置率上升的消息，金融危机影响使得很多外资停止开拓中国市场的脚步，他们急于套现挽救海外市场份额，有人说次贷对中国的商业地产的影响才刚刚上演，您现在有感受到吗?

　　王冠驹：嗯，应该说次贷风暴影响了很多外商的投资和发展速度，他们有的经受住了但还是削减了对亚太区的写字楼需求，然而业内普遍认为经济下滑对写字楼需求的深远影响仍有待浮现，令入市态度更趋审慎。大部分企业租户持观望态度，待市场的经济指引信息更明朗后才作搬迁决定。这种形式下，势必会影响到写字楼租金收益。目前许多企业采取的应对策略是：减低开支并积极寻求开拓业务的途径，包括以削减人手等方式减少营运支出及减低租金加快出租等。预计短期内区内的部分写字楼租金会有下调空间，空置率上升会日趋显现。

　　主持人：次贷危机波及整个地产市场，国家出台的举措主要针对住宅，你作为商业地产发展商，希望在这方面有什么样的政策举措？

成都华商房屋开发有限公司总经理 王冠驹先生

　　王冠驹：当然，作为发展商，我们希望政府能够提供良好的投资环境，包括软硬件设施及服务。在政策层面，我们更期待各地政府有具体细则，特别是土地及金融方面，同时亦希望政府有优惠的招商政策吸引各地各行业的企业来投资发展，才能为商业地产市场带来更多的需求。

　　主持人：从9月27日的国家宏调货币从紧到11月5日国务院出台“扩大内需促进经济增长”10项措施中“加大金融对经济市场的支持度”这种政策利好，对写字楼市场有何影响呢？

　　王冠驹：本次国家出台的救市政策，大的方向是“扩大内需促进经济增长”，十项措施里有许多延展的内容，但还需要看各地政府的细则出台。我们也寄希望于树立人们消费信心后拉动经济增长，从而带动整个市场环境良性发展，至于在商业地产上还没有具体措施，也没有办法预测，作为商业地产的开发商我们也只能保持一种观望。

　　主持人：写字楼主要的部份是投资性产品，那么，目前这种经济形势下，对投资客来说，贵公司有什么好的投资建议，现在是不是“下手”的好时机？

　　王冠驹：预计今年金融海啸才刚刚起步，至于影响有多广，纵向有多深都无法估计，所以我们还是需要继续观望，有专家预测至少是明年第三个季度这种影响才会逐渐的明朗化。

　　作为商业地产和住宅有很大的区别，住宅市场当价格低到一个限度有抄底之说。而商业地产作为一个投资项目，是一个公司运作过程的一部分，一个公司从项目的投标到拿地，以及一个公司的上市都是一环扣一环层层递进的，并不是说现在是投资的时机便可投资，而是有前期的准备过程。投资商业地产是一个长远的计划。如果说到建议，当然作为投资者首先要考虑项目，无论是项目的配套还是选址都很重要，这也是商业投资的终极目标。

　　主持人：王总，听您口音，您是从香港过来的吧？我们都知道香港的楼市也几经周折，您作为一个房地产从业者，应该是亲身经历了香港楼市的起起伏伏，你是怎样看待香港楼市的呢，和我们现在这种情况相比较下有什么区别及建议？

　　王冠驹：香港楼市是发展很早的，与目前大陆的房地产市场比较起来相对成熟。早期的房地产市场是以“投机”为主，但“投机”与“投资”是有着本质区别的。投机是在短时间为赚取利润，但不去思考客户买房后的质量等问题的一种行为。而作为投资不仅需要考虑前期的项目潜在的价值，更要站在客户的角度上去思考，客户选我们的项目会有哪些发展前景。房地产市场一般的发展周期是8至10年，所以，其间有高潮和低谷，这个过程人们的心态要保持理性才能从容应对。

　　主持人：王总，谈了这么多宏观的东西，您作为发展商，我们不得不谈谈你在成都的这个作品——中环广场。贵公司在这个项目经营模式上采用是持有性，而成都大部分的写字楼采用的是出售模式。贵公司这种持有、出租为主的经营模式有哪些优势？

　　王冠驹：中环广场分成两个部分，写字楼和商场，都是我们公司全资拥有的产权。我们之所以选择自持模式，最主要的原因是一个完整的物业相对容易把握和管理。如果对外出售，业权分散，从长远而言，管理的风险会大，管理的品质不易保证。例如当想提升物业的整体形象时，是需要花费一些成本的，这需要业主的同意，但人多意见也多，在统一思想上很难达到一致，因此所花的多时间精力也更多。如果业权单一就没有这方面的问题，在追求和保持物业优质水平时更容易达到。

　　同时，为了保证大厦的管理品质，我们在租户的选择上是有很多条件的，没有达到这个条件要求，我们宁可放弃。我们的策略是保质保值，我们集团追求的是保证质量以换取与客户的长远合作关系。许多客户非常认同和支持我们这一作法。由于我们为客户提供了一个良好、舒适的工作环境，我们的许多客户无论是在香港还是在其他地方，都会优先选择我们的物业。

　　主持人：作为一个成都人，特别是像我们这样喜欢逛街的女孩子，对盐市口这里是再熟悉不过了，可以说，我们亲眼见证了盐市口这些年来的变化，像现在的中环广场，从以前的两座烂尾楼到现在这么光鲜的甲级写字楼。

　　那么，你们当初选择这里，选择这个项目，应该是看中了盐市口这个已经相当成熟的商业圈。香港商业奇人李嘉诚有句名言“地段，地段，还是地段”。那么，贵公司选择盐市口也有这个因素吧？您是怎样看待盐市口商业圈的写字楼的现在的市场和未来的走势？

　　王冠驹：对，尽管当时我们选择盐市口时，这个地段还没有现在这么繁华的景象，看中它的原因是因为它地处闹市中心点，邻近春熙路，这里每天人流量车流量很高，商业配套完善。一个城市的发展肯定是由中心地段带动四周，而盐市口是中心地段的中心点，因此判断会有好的发展。

　　像盐市口这种商业中心，这里目前甲级写字楼较少，而单一业权的只有我们一家吧，未来的发展空间是很大的。关键在于如何提高项目品质，除了硬件达到各项要求，软性服务也必须要跟得上。

　　主持人：你是怎样看成都未来商业前景的发展，贵公司的下个项目会选择在哪呢？

　　王冠驹：刚开始我们对成都的了解仅限于知道四川是熊猫的故乡，是伟大领导人邓小平的故乡，现在有很多外商都落户成都，也有很多外商过来考察，成都也逐渐的被外界所知，选择成都是因为这里的资源丰富，会有很多市场，哪怕是这次的5.12地震，我想全球也会知道成都这个地方，我相信成都还有很多新的机遇，未来也会有一个新的景象。而实际上，我们公司在成都有两个项目，一个是中环广场，另一个项目在青羊区的新世纪广场（查看地图），也是分写字楼和商场两部分，因为另一个项目是与其他公司合作，我们只持有商场项目，写字楼部分是合作伙伴持有。

　　对于在国内的投资，我们是谨慎的，公司也是多元化发展，有住宅、写字楼、酒店、商场等等，下一步计划，初步定位还是在成都市场。

　　主持人：您刚才说了也有很多外商朋友过来考察投资，我们也希望他们能在我们中环广场办公，在这里成为一个外商交流中心，给成都的城市发展带来一些有利的投资基金，把我们的城市建设的更加美好。