随着写字楼市场不断的成熟，许多5A级、超5A级的写字楼不断入市，人们对写字楼的认识不断加深，细节问题选的更为突出，写字楼内部的配套商业就是其中之一。

写字楼内部的商业和那些大型纯商业广场在结构、运作、投资策略上都有很大的差别。写字楼内部商业作为写字楼的一部份，其主要功能在于增加项目的商务氛围，为入住企业提供便利。写字楼作为现代化都市的标志，本身就具有其独特性，而内部配商业也是其中一种，北京写字楼项目之一趋势尤为明显。数据显示：80%以上的甲级写字楼内部都配有商业，低层商业配套大有成为写字楼"标配"的趋势，而从现有经验来看，底商的合理布局及科学的业态配置，能够显而易见的提升写字楼自身价值。

图1

一些早期建设的写字楼项目，采用多入口设计，要想进入到楼上办公区空间，多须穿过商业部分，更有甚者路径设计的"迂回曲折"，第一次来访的客户要依赖指示牌甚至"人工"提示。设计者初衷在引导人流量，设立多个出入口，且从一个出入口到另一个都须经过主流商品区，通过增加过往人员的停留时间来引导商品消费。如图1，以东长安街的中粮广场、恒基中心为代表，这类写字楼项目对商业功能的设计可谓用心良苦，可惜经营上与期望形成了很大的差距。而近两年新建写字楼项目底商设计则更加人性化，倾向于剥离商业及办公功能区，如许多项目底层商业体量很小，并只经营餐饮、银行及其他一些商务配套功能，与办公楼之间的出入口相互独立；另一方面，许多"地标"级项目，还是对"综合体"的定位青睐有加，如国贸、华贸中心、东方广场、西环广场等项目，均设立大型购物中心，通过科学的业态控制及品牌招商，设立专业的运作团队，真正达到了写字楼与商业的互动既互相促进。而与其它几个成功案例相比，西环广场更显"平民化"，以其为例，中国指数研究院商用物业研究中心（COPT）对其业态进行了调查如图2：

图2

从以上图表中可以看出，主流商品区中服饰、女士装饰品占有很大的比例，这类店多经营中高档的服饰、珠宝首饰等，是现代写字楼内部商场的一大特征，与纯商业商场还是有一定区别。此外，餐饮店面的比例较纯商业项目也高出很多。

这类商业的首选客户是自身写字楼内部的白领及周边写字楼内的公司职员，因此业态的安排须围绕这类客户群而制定，但各项目的出入口设计，产品区域安排上则各有不同。从西环广场的来看，写字楼与商业分别独立又互通的出入口设计就很讲究，即引导人流进入商场，又保证了办公区域的独力与私密；此外，主力餐饮区域设计在顶层，与下边消费品通过滚梯连接，让许多写字楼"白领"都感慨自己的"午间时光"过于短暂！

关键词：写字楼 内部商业 投资策略