记者调查

半数地产企业资产负债率超出60%

截止到4月22日，主流上市地产企业的2007年年报已全部“放榜”。记者在对A股及H股已发年报的80家主营房地产上市公司报表考查发现，就财务杠杆而言，超过40家公司的资产负债率大于60%，16家公司的资产负债率高于70%(部分企业报表见表)。

按照惯例，一个上市公司的“身体”状况是否健康，看该企业报表中的利润表、现金流量表、资产负债表是体检的核心指标，上述三大指标如同一个人的心电图、心血管图和透视图。而记者在采访中了解到，地产行业却不能按照常规如此简单的评判。“地产商扭转负债率的方式是要在短期内融资成功或是销售变现。”一位业内资深分析人士指出。他强调如地产公司面临大量土地储备、负债期限结构不合理等问题，随后的财务费用将会对业绩产生极大负面作用，且债务期限结构不合理还将使其面临融资能力的考验，一旦周转失灵，后果将是灾难性的。

获取的公司样本中，资产负债率最高的企业分别是高达76.70%(富力地产 02777.HK)、76.83%(苏宁环球000718.SZ)、76.94%(首创置业02868.HK)。

预计市盈率将缩水

多家证券研究机构的分析师告诉记者，个人投资者不能单以地产上市公司2007年的年报作为今年选股的主要依据，原因是2007年被研究机构称为“拐点年”，“以后很难再出现类似于去年那样股市和房价同时快速上涨的机会，以及多个大地产商大面积圈地的现象也不会再现，可见2007年是地产企业发展的特殊时期。所以我们认为，2007年的年报与之前、之后任何一年的年报都没有可比性。”研究机构的资深人士介绍。

但作为基础的对比数据，记者从研究机构获悉，今年各上市地产企业的预计市盈率较去年相比出现了不同程度的“缩水”，诸如万科A在2007年的市盈率为28.80，而机构预测2008年该企业的市盈率为16.66；同样是龙头企业的保利地产，机构预测该企业今年的市盈率较去年相比下降一半；此外，所有已公布年报的地产企业，其今年预期市盈率均被机构判定有不同程度的缩水。

针对首次投资地产股的股民，研究人士建议这一板块很少出现“黑马”，首选关注全国龙头地产企业，“判断是否是资产质量好的地产企业，可以看其基本指标排名，无论哪项都是一定排在前10位，这样的企业抵御风险的能力也要强”。

“黑色星期”后的地产板块未“绝唱”

周二，沪指第一次被击穿到3000点整数关口，这与整个地产板块突然被机构沽空、经历了“黑色一周”有直接的关系。从一季度行业板块市场表现第一，到短时期内沦落为市场抛售的“重灾区”，地产股不到半年时间就经历了冰火两重天。对于投资者而言，是否有必要来“坚守”地产板块，如今是否要选择投资地产股？民族证券刘佳章对市场进行了分析。

对比：今年上市地产公司利润增长幅度较去年下降成普遍预期。

刘佳章认为，尽管地产公司年报基本披露完成，且各项指标符合预期，但基于2007年对各行业普遍面临“拐点”考验，2008年各家上市公司利润同比增长幅度下降成为市场普遍预期，因此利润率、现金流、资产负债率等财务指标可看作是衡量基于宏观调控下的各家上市公司资产质量更为恰当，其中龙头类公司如万科A、金地集团所反映的资产质量明显高于同行业水平，相对抵御“24号”文件(即《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》)冲击的能力相对强。

现状：地产股一季度遭遇集中抛售源于机构投资理念。

分析地产板块为何如此下跌，刘佳章说：“地产板块一季度表现最好，也就最容易在市场继续下跌时遭到机构的抛售，‘补跌’成必然；机构抛售地产股行为，从侧面反映出机构投资者如何看待当前地产板块。”据刘佳章介绍，沪指走到3400点至3000点时期，机构意见分歧由较大转变为趋于一致，即普遍悲观。因此，部分仓位较重的机构选择减仓抛售地产股，导致地产板块近期大跌。

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