第二、人均收入快速增长，带来改善型需求。2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，2007年全年城镇居民人均可支配收入为13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。在我国宏观经济持续向好的大环境下，预计未来五年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。

另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，而我国2006年人均GDP已超过2000美元，2007年全年城镇居民人均可支配收入亦接近2000美元。因此，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内购房需求在一定程度上也属于改善性需求。

按照2006年国家统计局的数据，我国城镇人口数为5.77亿，城镇平均家庭人口数为2.97，那么城镇家庭数为1.94亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.39亿个家庭有能力改善居住水平。由于没有全国数据，这里仅举上海情况为例：上海市统计局城调队在2005年月1月组织了全市19个区县、133个街道、镇的居民基本情况的抽样调查，调查样本超过3000户，调查显示，有21.7％的城镇居民家庭拥有两套以上的房屋（包括房改房），拥有三套以上房屋的家庭为2％。

由此可以在一定程度上佐证，全国大致有0.39亿个富裕型的家庭有能力购房二套以上住房。按发达国家经验，一个中产家庭10年左右才会产生新的购房需求，若按未来五年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.2亿个家庭会购买新房，若按户均100平米计算，未来5年将有20亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。

第三、持续旧城改造，造成新增刚性需求。旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。从现实情况看，2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米，占当年房地产竣工量的28%左右。

2003年10月，国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，2007年《物权法》出台后，全国动拆迁难度进一步增大。未来五年住宅动拆迁量大概为5亿平米左右，如果选择实物补偿，很多城市大致遵循拆一补二的原则，也即需要新增住宅面积10亿平米左右，考虑到部分动拆迁户会选择货币补偿，然后购房二手住房或租赁住房，我们认为大概会有5-8亿平方米的新房需求量。

第四、流动性过剩，造成投资投机需求。住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。投资投机需求的来源主要有三个，一是城市富裕阶层；二是国内特定的财富团体，如“山西煤老板”、“江浙私营私业主”等；三是国际资本（部分属热钱）。投资投机需求相对于自住需求具有相当的弹性，在整个市场向上的时候，投资需求就表现非常强，在市场出现调整低迷的时候，投资需求就相对较弱。

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