从近几年情况分析，一线和重点二线城市投资投机成份偏高，多数在20%左右，三四线城市偏低。整体而言，预计未来五年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-15%。2006年全国一手住宅销售量5亿多平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，五年投资住房需求合计约4-6亿平方米。

为了使需求预测更加合理，在此综合运用三种研究方法，并做算术平均。

方法一：需求因素综合推导法。按照上述分析影响住宅需求的因素，推算2008-2012年住宅需求总量如下：总量约为11+20+7.5+5=43.5亿平方米。

方法二：成交总量增长趋势推导法。按照历史增长趋势法计算，2001-2005五年间，全国住宅销售年均复合增长率为24.8%，考虑到这五年个别年份住宅销售存在呈非理性增长因素，未来五年将难以持续高速增长，在此我们大致预期未来五年均复合增长率为15%。2008-2012年住宅销售量，预计约为46.5亿平方米。

方法三：人均住房面积增长趋势推导法。2001-2005年这五年间，城镇人均居住建筑面积每年增长1平方米左右。预测到2012年，城镇居民人均住房建筑面积达到31平米左右，未来五年新增住宅规划为45.7亿平方米。

将上述按照三个方法推导出的结果进行算术平均，得出未来五年我国新增住宅需求总量预测数据约为：（43.5+46.5+45.7）/3=45亿平方米。

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