看空方：需求增长速度赶不上供应增长速度，现实不容乐观

　　“成都甲级写字楼市场不能简单地以理论数据去衡量未来供需和趋势，而应多方位多层次去分析，从目前市场的真实状况看，我认为高端写字楼这种担忧不存在。”近日《成都甲级写字楼潜藏过剩危机？》的新闻面世后，立即受到行业和众多商业地产营销代理机构的关注，讨论也异常激烈。

　　力宝大厦开发商盛唐置业总经理彭超激动地告诉记者，从对成都甲级写字楼市场的开发和长期监控结果分析，成都甲级写字楼市场是一个比较复杂的市场，简单地从供地数据去分析显然有些偏颇。和彭超观点类似的专业人士不在少数，新希望大厦、国嘉新视界广场、中原地产等都对成都甲级写字楼未来走势看好。

　　不过，和看多方的自信形成鲜明对比，看空一方的拥趸同样不在少数，高力国际、星彦地产，以及部分甲级写字楼开发商都认为未来几年成都甲级写字楼供需状况不乐观。双方各执一词，围绕成都甲级写字楼市场发展趋势和供需状态展开观点交锋。

　　关于供应量

　　背景

　　据国土局数据统计显示，2006年、2007年，成都市五城区公开出让的商住用地分别为2061.7亩、4590.5亩；五城区公开出让的商用土地分别为878.7亩、356.8亩。仲量联行调研报告显示，2010年成都写字楼供应量在80~100万平方米左右，到2012年可能达到140~160万平方米，这意味着四年后，成都写字楼放量可能是2007年的3倍。

　　看多方：真实供应是可变量不能简单以理论数据衡量

　　力宝大厦彭超：

　　我认为一些代理机构的统计数据是建立在土地供应角度上的理论分析，并不能代表未来市场的真实状况。尽管过去两年土地市场供应的商业用地面积和甲级写字楼规划面积确实不少，但写字楼开发是个适应性比较强的领域，市场自我调节能力很强。很多开发商可能因为市场形势发生变化而调节开发节奏，甚至改变开发方向，因为不少规划写字楼的地块是商业用地性质，并没有限定只能开发写字楼，开发商因为城市规划发生变化、市场形势变化、公司自身发生变化，都可能将这些商业地块从写字楼转向商业中心、酒店或者酒店式公寓。事实上，因为房地产大环境变化，不少此前预计在未来三年出现的写字楼项目并没有动工。

　　此外，写字楼从开发到成熟，周期在3~5年，所以未来四年内面世的写字楼一定是近期动工并在一年内基本完成工程建设的项目，这样看来，真正在未来四年内供应的项目比理论统计的量可能要少得多。

　　国嘉地产李乐：

　　目前成都甲级写字楼市场供应处于欠账状态，很长一段时间内都没有什么项目供应，市场上也仅有力宝大厦等项目有少量物业供应。当前正在动工的写字楼并不多，真正集中供应可能在2011年左右，但这段时间的需求积累也将不断增加。

　　中原地产庄泽宝：

　　开发商将会因为市场状况而改变推盘时间和速度，开发商会在比较冷静的层面上去判断，因为写字楼是开发周期比较长的物业形态。

　　新希望房地产事业部相关负责人：

　　放量会随着需求变化而变化，有需求才供应，而事实上不少写字楼供应集中的区域，如南城区域，不少写字楼是大型企业自用的，供应于市场的物业面积并不多。

　　看空方：实际供应量可能会更大

　　星彦地产张猛：

　　不排除有开发商会因市场形势调整推广节奏甚至放弃写字楼开发这种现象，但这也仅仅是对供给这一可变量的一种猜测，比例有多大？是否会明显影响供应量很难说。可以肯定的是，至少有10多栋高端写字楼将在两三年后推出，已知的一些具有代表性的写字楼项目改变开发方向的可能性很小。尤其在目前高端写字楼市场的租金快速上涨，市场需求相对比较旺盛的情况下，不排除开发商集中跟风放量的情况。应该说，能够抢占市场机会，在未来1~2年内快速推出的区域优势明显的项目，前景会不错，但三年后推出的项目肯定会有一定压力。

　　高力国际蔡孟颐：

　　现在的统计数据是根据已经规划和准备动工的高端写字楼数量得出的。但真实的供应量可能比统计数据更高，比如南城区域总部经济区众多大型企业自建的办公楼，除了部分自用，有50%左右的物业面积将进入市场，用于出租或出售，以及软件园的物业供应等。我们无法兼顾所有的不可预测因素，但从目前市场状况预估，未来供大于求的可能性比较大。不过目前的甲级写字楼市场是比较健康的，长远看存在较大商机。

此新闻共有3页  第 1  2  3 页