物业税涉及的社会利益关系非常复杂。怎么征、怎么管、怎么评估、采用什么样的手段等需要完善的技术条件。现在看，我们还处于加快筹备的过程中。但开征物业税最重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。

　　问：您刚才提到利息税。利息税不也是对财产征税吗？为什么又要开征物业税呢？

　　答：从上世纪80年代初期起，中国城镇居民的生活改善、社会富裕程度的提高，已经走过了三个基本阶段。

　　从20世纪80年代初期到90年代初期的10年，人民生活改善和社会富裕程度的提高，主要体现在收入的不断增长上。在那个阶段，在遇到通货膨胀时，只要提供物价补贴就可以有效保护中低收入群体的利益。因为那个时候，很少有家庭拥有存量资产。人们的基本利益主要体现在当期收入与当期支出的对比关系上。与此相应，针对流量收入的个人所得税就可以起到调整社会公平的作用。

　　从上世纪90年代初到21世纪初，人民生活改善和社会富裕程度的提高，主要体现在与收入增长的同时，私人金融资产开始实现加速累积。储蓄存款、国债债券以致外汇、股票等成为了私人财富的普遍体现形式。在这个阶段，当通货通胀对人们的存量财富构成贬值威胁时，“保值储蓄”的政策就可以有效保护大多数人的利益。因为人们的资产构成中主要是高流动性的金融资产。也正由于持有金融资产开始成为社会的普遍现象，我国在这一阶段针对存量资产性质的储蓄恢复征收了利息税。

　　问：您的意思是说，随着社会经济的发展，社会富裕程度的提高，我国不仅已经走过了单纯对收入征税的阶段，走到了对资产征税的阶段了；而且走到了不仅对流动性的金融资产征税，还要对不动产征税，对吗？

　　答：是的。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调整社会公平需要有新的手段，而且开征物业税的社会物质基础也已经具备。

　　四、开征物业税的目标并非就是“对第二套房课重税”

　　问：人们有种认识，认为征收物业税的主要目标就是为了抑制拥有多套住房，因此应当对第二套房课以重税。这种说法对吗？

　　答：刚才我们已经说过，物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。但我个人看法，这个“过度占有”，不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。

　　但这个“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。

　　问：如果拥有超过自住范围以外的房产，租出去牟利，物业税是否会对此加以限制呢？

　　答：可以肯定地说，应当对超出自住范围用于出租牟利的房产征收一定强度的物业税。但这里面也有个区别对待的问题。单位面积价值高的别墅、豪宅，就应当适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，就应当适用相对较低的税率。为什么呢？因为我们还要考虑到租赁市场发育的问题。普通住宅的主要承租人是穷人，是低收入群体。物业税征得高，租赁市场的租价就高，不利于租赁市场的发展。“对第二套房课重税”的想法，出发点可能是抑制富人占有更多资源，促进社会公平。但这种想法失之简单了。

　　有人买了房子用于出租，才有租赁市场存在和发展的基础。而租赁市场恰好是和低收入群体、困难群体和流动人口利益关系最密切的市场。不仅如此，租赁市场还是政府住房保障政策贯彻实施的基础。在我国的住房保障体系中，针对困难群体和特困群体的“贴租”政策，包括实物贴租和货币贴租，都需要有一个足够大的租赁市场存在才能有效实施。美国加州有条调控房地产市场的法律，禁止租赁价格在一年内的上涨幅度超过7%。为什么呢？因为租赁市场的需求才是最真实的需求，因为租赁市场是和穷人的利益关系最密切的市场，因为租赁价格最直接地影响房产投资回报的预期。

　　问：有人猜测，分次、分年征收的物业税会取代目前一次性缴纳的土地出让金，因而会降低房价。是这样吗？

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